買(mǎi)房者必讀！明年房?jì)r(jià)是漲還是降？萬(wàn)科這樣說(shuō)

　　作為中國房地產(chǎn)行業(yè)中的標桿性企業(yè)，萬(wàn)科的影響力不言而喻。萬(wàn)科對于樓市的看法也被不少人奉為洞悉行業(yè)走向的寶典。

　　在11月7日萬(wàn)科的月度經(jīng)營(yíng)數據電話(huà)會(huì )議上，萬(wàn)科不僅披露了自身的經(jīng)營(yíng)數據，還對明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)做了分析判斷。每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）整理出萬(wàn)科的主要觀(guān)點(diǎn)，并附上業(yè)內人士的解讀，為你分析明年的樓市走勢，做一個(gè)參考。

　　萬(wàn)科：明年是房地產(chǎn)小年

　　2015年下半年以來(lái)，樓市走出調整期，迎來(lái)新一輪的暴漲，從一線(xiàn)城市到三四線(xiàn)城市，瘋狂的房?jì)r(jià)使不少購房者感到絕望。不過(guò)，隨著(zhù)調控政策的持續加壓，目前房?jì)r(jià)暴漲的局面基本得到控制，甚至一些熱點(diǎn)地區的房?jì)r(jià)也出現了松動(dòng)的痕跡。今日（11月14日），國家統計局發(fā)布的數據顯示，今年前10月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資90544億元，同比名義增長(cháng)7.8%，增速比1-9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額102990億元，增長(cháng)12.6%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。

　　調控下明年的樓市會(huì )怎樣走，萬(wàn)科的判斷是：會(huì )進(jìn)入小年。

　　萬(wàn)科的觀(guān)點(diǎn)：

　　1、明年房地產(chǎn)銷(xiāo)售可能會(huì )出現整體性的下降，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額雙降。

　　2、不同城市分化會(huì )很明顯，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)難以上升，因為經(jīng)過(guò)2016年的大漲，市場(chǎng)本身承接力弱化，加上政策調控，增長(cháng)會(huì )有限。但是繼續下調的風(fēng)險也不存在，因為調整從2016年第四季度就開(kāi)始了，持續很久了。

　　3、三四線(xiàn)城市也要分開(kāi)看，在核心城市周邊，本身基礎設施在改善，有新的流動(dòng)人口進(jìn)入的城市，市場(chǎng)會(huì )相對穩定。成交量明顯下降的三四線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)有下跌的壓力。

　　華爾街見(jiàn)聞專(zhuān)欄作家朱文策分析表示：

　　明年的市場(chǎng)，首先，今年暴漲的三四線(xiàn)城市一定會(huì )迎來(lái)小年，這是比較確定的，我之前一再談到投資三四線(xiàn)城市要規避，也是這個(gè)道理，再好的市場(chǎng)也不會(huì )天天漲。其次，我個(gè)人認為，北上深明年不會(huì )是小年，市場(chǎng)會(huì )出現復蘇。尤其是一線(xiàn)城市的豪宅，依然存在整體性的被低估。比如在深圳，深圳灣沿線(xiàn)的豪宅，在這種調整市里，依然上漲了10%以上，體現出了很強的抗跌性。而環(huán)一線(xiàn)+二線(xiàn)，是小年的可能性更大。整體上說(shuō)，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)不存在什么趨勢性的機會(huì )。但如果看多一線(xiàn)城市的長(cháng)期發(fā)展，那么，這是很好的進(jìn)行長(cháng)線(xiàn)布局的機會(huì )。

　　萬(wàn)科：調控政策將持續

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)調控政策一再加碼，從限購、限售到大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，暴漲的房?jì)r(jià)終于被抑制。但是坊間有說(shuō)法稱(chēng)每一次的樓市調控均為下一次的報復性上漲埋下伏筆，那么明年的調控政策會(huì )放松嗎？萬(wàn)科的回答是：相信政策會(huì )持續，放松的可能性很小。

　　政策收緊也體現在購房杠桿的下降，萬(wàn)科的數據顯示，去年萬(wàn)科銷(xiāo)售中一次性付款的比例只有10%，銀行按揭貸款比重高的時(shí)候比重超過(guò)60%，接近65%；今年政策收緊，對二套房首付比例要求的提高以及貸款利率的上升，一次性付款增加，使用按揭貸款的比重下降，有些月份一次性付款的比重超過(guò)30%。10月份一次性付款25%，按揭貸款比重45%，使用按揭貸款的客戶(hù)占比75%，實(shí)際平均首付比例3.8成，而去年平均首付比例3成。

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)四強爭霸

　　2014年，人民日報曾刊登了一篇署名為萬(wàn)科總裁郁亮的文章，名為《我國樓市進(jìn)入白銀時(shí)代》。從此“白銀時(shí)代”成為房地產(chǎn)行業(yè)的熱詞，不過(guò)，近日“白銀時(shí)代”的說(shuō)法卻遭到融創(chuàng )中國董事長(cháng)孫宏斌“怒懟”，孫宏斌認為這是鉆石時(shí)代?！罢l(shuí)的鉆石時(shí)代呢？大公司的鉆石時(shí)代，因為大公司在不斷地合并小公司的市場(chǎng)份額。小公司都沒(méi)了，這個(gè)時(shí)代就結束了。我覺(jué)得房地產(chǎn)的上半場(chǎng)還會(huì )持續5年、10年。這是我說(shuō)的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的上半場(chǎng)?！睂O宏斌說(shuō)。

　　多年來(lái)，萬(wàn)科一直占據著(zhù)中國房地產(chǎn)行業(yè)帶頭大哥的位置，不過(guò)根據新浪樂(lè )居發(fā)布的數據顯示，2016年恒大在銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積上均完成了對萬(wàn)科的超越。加上來(lái)勢洶洶的融創(chuàng )和碧桂園，業(yè)內預計未來(lái)將形成四強爭霸的局面。

　　萬(wàn)科的數據顯示：

　　1、今年前10月萬(wàn)科銷(xiāo)售均價(jià)為14800元/平方米。

　　2、萬(wàn)科的項目，從銷(xiāo)售面積來(lái)看，在一線(xiàn)占比10%-15%之間，在二線(xiàn)占比60%，三四線(xiàn)占比25%不到；從金額來(lái)看，一二線(xiàn)占比更高，90%以上。投資基本上也是這樣的水平。

　　3、萬(wàn)科第三季度新增的項目超過(guò)銷(xiāo)售規模，超過(guò)第一和第二季度的總和，包括10月份仍新增了500多萬(wàn)方，超過(guò)銷(xiāo)售面積近一倍。未來(lái)總的可結算資源約1.35億平方米，大約7000萬(wàn)方在建（其中有4200萬(wàn)方已售，未來(lái)可結算）。

　　4、今年一二線(xiàn)城市成交量跌了30%、40%，萬(wàn)科成交量前10個(gè)月差不多還漲了25%。

　　朱文策分析稱(chēng)，

　　萬(wàn)科今年的銷(xiāo)售額大約可以達到5200億左右。明年有可能達到的銷(xiāo)售額會(huì )在6000億左右（盡管萬(wàn)科不設銷(xiāo)售目標，但實(shí)際有這樣的條件達到這個(gè)規模），這個(gè)規?？赡軙?huì )繼續低于碧桂園，但是超過(guò)了恒大前幾日引進(jìn)第三輪戰投時(shí)公布的計劃的——恒大前幾日公布2018-2020年的銷(xiāo)售目標分別為：5000億、5800億級6200億。不過(guò)，設想恒大定的目標是保守的，它也有可能實(shí)現更大的銷(xiāo)售規模。