深度分析中國未來(lái)房?jì)r(jià)能否再漲一倍？

　　如果用一個(gè)字形容中國房?jì)r(jià)上半年的走勢，那就是漲！漲！漲！重要的事情說(shuō)三遍。

　　所有人知道房?jì)r(jià)不可能一直上漲，但現實(shí)是房?jì)r(jià)仍在上漲，地王仍在出現，“日光盤(pán)”也屢見(jiàn)不鮮。那么，中國未來(lái)房?jì)r(jià)能否再漲一倍？

　　國家統計局發(fā)布的新數據顯示，6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市數量為55個(gè)。

　　而北上深等一線(xiàn)城市更是在今年上半年上演了樓市的又一次"瘋狂"，其中北京地區新房市場(chǎng)進(jìn)入6月份又開(kāi)始了量?jì)r(jià)齊漲。

　　來(lái)自鏈家、我愛(ài)我家的數據顯示，6月份北京區域公寓類(lèi)產(chǎn)品共網(wǎng)簽11187套，環(huán)比上漲180.4%，破萬(wàn)的交易量創(chuàng )下歷史紀錄。

　　據不完全統計，從去年7月到今年7月，全國排名前50強的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在京津區域拿地競爭愈發(fā)激烈。上海、深圳等一線(xiàn)城市和重點(diǎn)的二線(xiàn)城市亦皆如此。

　　據中國指數研究院統計，2015年北京土地出讓總金額達2千億元，2016年上半年，北京土地出讓單價(jià)還在攀升。

　　同時(shí)擺在眼前的是北京房?jì)r(jià)的不斷攀升。

　　而今年1-6月北京住宅市場(chǎng)半年成交量195646套，同比增長(cháng)58.1%，占去年全年成交量301010套的2/3，迎來(lái)7年以來(lái)火爆的市場(chǎng)行情。

　　"北京地區的房?jì)r(jià)還會(huì )繼續漲，我們認為，北京未來(lái)房?jì)r(jià)將整體進(jìn)入"10萬(wàn)+時(shí)代。"中駿北京區域公司副總經(jīng)理王芳說(shuō)到。

　　中國城市和小城鎮改革發(fā)展中心原主任李鐵在上述會(huì )議上也認為，部分中心城市的房?jì)r(jià)難以下降，以北京來(lái)說(shuō)，即便目前正建設城市副中心，實(shí)現城市功能疏解，但北京的房?jì)r(jià)不可能降下來(lái)，還會(huì )繼續上漲。

　　獨立經(jīng)濟學(xué)家陳寶存更是預言，北京房?jì)r(jià)三年內，四環(huán)20萬(wàn)，五環(huán)15萬(wàn)，六環(huán)6萬(wàn)。北京與環(huán)北京地區的土地供應受到政策和市場(chǎng)局限，都不可能容納北京外溢人口的正常剛性需求。北京已經(jīng)不存在加大土地供應的可能性，整理存量建設用地難度和成本太大。

　　7月，上海樓市溫度如同季節仍保持熱度。數據顯示7月，上海新建商品住宅（剔除動(dòng)遷配套）成交均價(jià)達到37319元/平方米，10萬(wàn)元級別的高檔住宅成交套數創(chuàng )下年內新高。

　　目前市區土地稀缺，核心地區土地幾乎沒(méi)有也導致了市區新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格高漲，外圍地區在地王的催生下房?jì)r(jià)上漲預期強烈也促使了市區房?jì)r(jià)進(jìn)一步上揚。

　　近期位于機場(chǎng)附近的祝橋鎮又拍出3萬(wàn)元/平方米以上的樓板價(jià)，位于中外環(huán)的新江灣城板塊凈地價(jià)高達9萬(wàn)元/平方米，外圍地區地王不斷誕生是市區房?jì)r(jià)堅挺的基礎，因此未來(lái)高檔住宅熱銷(xiāo)格局仍會(huì )延續。

　　財經(jīng)作家吳曉波也聲稱(chēng)未來(lái)五年內，上海的房?jì)r(jià)會(huì )再翻一倍。

　　國泰君安首席宏觀(guān)分析師任澤平此前預計，未來(lái)10年一線(xiàn)房?jì)r(jià)漲一倍，三四線(xiàn)城市面臨長(cháng)期的去庫壓力。

　　高盛房地產(chǎn)投資研究部主管王逸近日也指出，戶(hù)籍改革有助中國樓市復蘇，明年房?jì)r(jià)還會(huì )漲。

　　曾在2014年經(jīng)歷房?jì)r(jià)大降幅的“一線(xiàn)城市”，以及“其他二線(xiàn)及大型三線(xiàn)城市”均實(shí)現了強勁的交易量復蘇，除此之外，其余城市的住宅銷(xiāo)售復蘇依然呈疲軟態(tài)勢。

　　鄂爾多斯這類(lèi)“鬼城”的形成是結構性供應問(wèn)題導致的，預計在這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調整中將很難復蘇。戶(hù)籍改革和城鎮化的推進(jìn)將對房地產(chǎn)市場(chǎng)的復蘇有著(zhù)重要影響。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在2015年至2017年的預期凈資產(chǎn)回報率將處在5年低點(diǎn)，但這是基于債務(wù)零增長(cháng)的假設而做出的。開(kāi)發(fā)商回報率的回升，需要房?jì)r(jià)的進(jìn)一步上漲來(lái)支撐。

　　王逸認為原因在于，如果房?jì)r(jià)不上漲，開(kāi)發(fā)商加杠桿將不僅導致其基于現有土地儲備的凈資產(chǎn)回報率減少，而且還將使得開(kāi)發(fā)商的財務(wù)狀況再度面臨風(fēng)險。到2016年年中，中國內地的房地產(chǎn)政策會(huì )偏向寬松，這應該會(huì )支持房?jì)r(jià)持續復蘇。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓認為，中國房?jì)r(jià)每輪上漲周期與暴漲背后，真正的房?jì)r(jià)猛漲幕后黑手就是央行，實(shí)質(zhì)上就是貨幣超發(fā)，房貸杠桿加杠桿。

　　一旦遇上住房供小于求、庫存不足、土地供應持續下降、人口增長(cháng)快速，盡管是樓市政策調控收緊，房?jì)r(jià)依然會(huì )上漲。例如2016年上半年一線(xiàn)城市與部分二線(xiàn)城市就是好的證明，下半年肯定還會(huì )上漲。

　　數據顯示今年上半年居民按揭貸款新增2.36萬(wàn)億，同比多增1.25萬(wàn)億元。2016年7月15日央行發(fā)布的上半年金融數據顯示，6月末，廣義貨幣(M2)余額149.05萬(wàn)億元,同比增長(cháng)11.8%，增速與上月末和去年同期持平；狹義貨幣(M1)余額44.36萬(wàn)億元,同比增長(cháng)24.6%，增速分別比上月末和去年同期高0.9個(gè)和20.3個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng )歷史新高。

　　M1的增速為何比M2大了近一倍？央行調查統計司司長(cháng)盛松成解釋稱(chēng)，M1增速持續上升，很大程度上是由企業(yè)活期存款大幅增加造成的。

　　而企業(yè)活期存款增加的原因有三方面，一是因為定期存款與活期存款的利息差收窄；二是不少企業(yè)存在“持幣待投”的傾向，這也說(shuō)明目前經(jīng)濟下行壓力大，企業(yè)投資意愿比較弱，所以把閑置資金放在活期賬戶(hù)上；三是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍，這使得大量居民存款轉換為房地產(chǎn)企業(yè)的活期存款。

　　謝逸楓認為，貨幣巨額增加，房?jì)r(jià)基本上和貨幣供應同等漲幅?；仡^看房?jì)r(jià)中國北京、上海、深圳房?jì)r(jià)25年上漲20倍是起碼的。

　　今年上半年居民按揭貸款新增2.36萬(wàn)億，同比多增1.25萬(wàn)億元，同比翻倍增長(cháng)，意味著(zhù)強勁的樓市投資置業(yè)力量，錢(qián)流方向指引樓市方向。謝逸楓指出，上半年新增貸款總計7.53萬(wàn)億，按揭貸款占31.3%。如此規模的資金進(jìn)入房地產(chǎn)，房?jì)r(jià)趨勢沒(méi)有任何懷疑，只能堅定不移上漲。

　　地王頻現也為部分城市未來(lái)房?jì)r(jià)上漲埋下伏筆。上半年五十座城市的土地出讓金已超過(guò)10000億人民幣，專(zhuān)業(yè)人士測算，有相當多的城市，上半年成交的土地如果入市，價(jià)格至少要比現在漲一倍才有得賺。

　　現在的問(wèn)題是，這些錢(qián)多數是銀行的，金融業(yè)和房地產(chǎn)組成的利益聯(lián)合體在持續支撐房?jì)r(jià)上漲，所以，未來(lái)再漲一倍的可能性還相當大。

　　綜上可見(jiàn)，我們生活在“坐地生財”的年代，這是好的時(shí)代。但也有人總說(shuō)，這是壞的時(shí)代。來(lái)源：商業(yè)見(jiàn)地網(wǎng)